Ricardo Kingsland observa el mapa del Gran Rosario que se proyecta sobre la pared y advierte: “Llevará 192 años ocupar efectivamente las tierras que hoy se están urbanizando en el área metropolitana de Rosario”.
El reconocido urbanista recibió a Rosario3 en la oficina del Ente de Coordinación Metropolitana (Ecom), organismo en el cual ejerce la dirección general y que está integrado por todos los intendentes del gran Rosario con el objetivo de elaborar, coordinar, promocionar y ejecutar políticas públicas de impacto metropolitano.
El presidente del Ecom es el intendente de Rosario de turno y comparte el directorio con otros 6 jefes comunales. Además, tiene un consejo de gobierno en el que están todos los representantes de las localidades metropolitanas.
Por eso la elección del director general, que es una atribución de Rosario, es pensada políticamente al detalle ya que además de tratarse de un técnico de reconocida trayectoria debe poder articular políticamente con intendentes y el gobierno provincial.
En rigor, Javkin tardó bastante en encontrar la persona que le interese promover al cargo que al mismo tiempo no sea bochada por la Casa Gris o los jefes comunales peronistas. Y cuando Kingsland renunció a la Dirección Nacional de Planificación Estratégica Territorial del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, el intendente rosarino lo convocó de inmediato para el Ecom. Es más, había pensado en él antes de asumir al Palacio de los Leones, pero María Eugenia Bielsa lo convocó para el cargo nacional al que renunció luego de que la rosarina también fuera invitada a correrse del gabinete nacional.
Precisamente, la combinación de la vinculación con sectores del justicialismo con su trayectoria académica (profesor titular del Área Teoría y Técnica Urbanística en la Facultad de Arquitectura de la UNR) y su recorrido por la gestión pública (entre otros cargos tuvo la jefatura del Departamento Técnico del Plan Director de la Municipalidad) lo colocaron ahora al frente del Ecom. Y sobre los desafíos urbanísticos que tiene la región habló largo con Rosario3.
¿Y la política de suelos?
“Es urgente avanzar con una política de suelos que ordene el hábitat metropolitano”, arranca la conversación. Y las razones de la urgencia no hay que buscarlas en los libros sino que saltan fácilmente a la vista. Es que en los últimos años salieron al mercado inmobiliario una importante cantidad de loteos en toda la región. Y si bien la zona de Funes y Roldán es el epicentro, los nuevos desarrollos se multiplican por todos los puntos cardinales con emprendimientos de todo tipo.
Pero ese boom de desarrollos genera todo tipo de desafíos que por falta de planificación afrontarán los futuros gobiernos y los propietarios de los lotes que se terminen asentando. ¿Qué nivel de servicios tendrán? Es más, ¿tendrán alguna vez servicios básicos, como gas natural, agua potable y recolección de residuos? ¿Y la conectividad? ¿Habrá transporte público? ¿Los accesos serán suficientes?
“Estamos trabajando en la elaboración de un documento y cuadro normativo metropolitano para debatir y consensuar con los municipios y comunas; buscamos una normativa que sirva de base para a organización integral de la totalidad del suelo metropolitano”, agrega.
A grandes rasgos, la idea del Ecom es la instrumentación consensuada de un mecanismo de “Clasificación de Suelo” (Urbano, Urbanizable, Rural, Especial y de Infraestructura), dejando el ordenamiento interno (zonificación y demás condiciones urbanas) sujeto a las decisiones autónomas y propias de cada localidad. Y para contar con información actualizada, el ente está avanzando en la identificación y construcción de indicadores de Urbanización y Hábitat.
Una brecha de 192 años
“Estamos haciendo una investigación estadística y encontramos un gran desfasaje entre la oferta de tierra urbanizada y el crecimiento poblacional. Hicimos un estudio que relevó el área efectivamente urbanizada y el que se puede agregar, en base a los planes locales de cada municipio o comuna, y sobre esa disponibilidad proyectamos el crecimiento poblacional que viene teniendo cada zona. Y el resultado es contundente: se necesitarán 192 años para ocupar esas tierras; es mucho tiempo, son tres períodos censales”, resalta Kingsland.
“Si bien hay localidades como Funes, que tiene menos años por delante, igual es mucha la cantidad. En concreto, para Funes proyectamos que se necesitarán 32 años para ocupar todas las tierras que se están urbanizando ahora; y eso que Funes está recibiendo un verdadero éxodo de rosarinos”, agrega el director del Ecom.
“En los últimos 30 años la población del área creció un 19% mientras que la tierra urbanizada aumento un 53%, quedando muy en evidencia el desfasaje. Hay cada vez más oferta de tierra urbanizada para el nivel de crecimiento poblacional”, agrega.
Es así que una simple recorrida por el Gran Rosario permite observar muchos loteos con muy pocas viviendas permanentes. Y esa baja densidad poblaciones es un escollo muy importante para un tema crucial: la prestación de servicios.
“La densidad es de 7 a 15 habitantes por hectárea, y es un número muy bajo para afrontar el costeo de llevar servicios. En algunos municipios mejor al tener de 30 a 40 habitantes por hectárea. Pero para que sea viable económicamente llevar servicios se necesita que haya 75 habitantes por hectárea. Y a ese número no vamos a llegar si seguimos urbanizando a mansalva”, advierte el director del Ecom.
En efecto, en la actualidad se están malgastando recursos y antes de lotear es necesario planificar mejor cómo se van a prestar, y sobre todo costear, los servicios.
“Por ejemplo, en un contexto en el que el transporte urbano e interurbano se achicando, se está llevando a la gente a vivir bien lejos. Sólo en Funes de norte a sur hay 11 kilómetros. ¿Hay red intermodal de transporte preparada? ¿Están proyectadas las ampliaciones de los accesos a Rosario para afrontar el mayor movimiento?”, repara.
“No se puede urbanizar todo. Debe haber desarrollo sostenible sino es por eso que aparecen urbanizaciones marginales, dispersas y lejos de los tramos urbanos con todos los problemas que eso genera tanto para los pobladores como para los administradores públicos”, razona Kingsland.
Especulación inmobiliaria
“Se juntan todo tipo de razones que explican este crecimiento de urbanizaciones. Desde económicas a culturales, pero también existe mucha especulación inmobiliaria. Pero lo preocupante es que a veces se ignoran o se niegan los problemas que provoca esta urbanización desordenada producto de la habilitación indiscriminada de nuevos loteos”, advierte el especialista.
Ocurre que el muy alto precio de las propiedades en Rosario anima a los segmentos medios a jugarse por invertir en un terreno fuera de la ciudad a la espera de volver a llenar las billeteras, o crédito mediante, lanzarse a construir. En tanto, las clases más acomodadas se van de Rosario por la creciente inseguridad en busca de la tranquilidad de barrios privados, que en Rosario quedaron prohibidos. Y también la pandemia revalorizó la importancia de los espacios verdes.
Por el lado de la demanda, convertir campos productivos chicos en loteos grandes genera una diferencia millonaria para los propietarios de las tierras ya que (si bien los usuarios finales pueden tarde un poco en comprar) los inversores mayoristas aparecen bastante rápido. Y eso ocurre porque ante la falta de alternativas de inversión financiera, los dólares ahorrados encuentran un destino seguro en la compra de tierra.
Fragmentación interna
Otro tema que se analiza en la charla son las condiciones que se le exige a los urbanizadores privados para habilitarles los emprendimientos (más allá de los requerimiento oficiales), como ceder calles, parquizar y desarrollar áreas verdes.
“Esas compensaciones no deberían quedar sólo sujetas a la negociación entre la comuna y el privado, ya que ahí empieza la competencia para ver quién es más flexible para atraer la inversión. La compensación tiene que ser pensada con criterios medioambientales”, recomienda Kingsland.
“Es por eso que sostenemos que tenemos que hay que evitar la competencia sin criterios entre localidades por los desarrollos porque eso lleva a la flexibilización de las exigencias. Y para eso estamos trabajando en la generación de una política de suelos con instrumentos que las radicaciones no se definan sólo por las condiciones del mercado”, comenta.
Y ocurre que esa falta de criterios para el uso del suelo también trae el riesgo de otra fragmentación no ya entre localidades sino hacia el interior de ellas. “Se ven casos en nuevos barrios de plazas que se arman en un costado dejando a quienes están lejos sin áreas verdes comunes. Cuando digo pensar con criterios medioambientales, pienso -por ejemplo- en el armando corredores verdes, armar reservorios de agua y, sobre todo, un drenaje correcto”, enumera.
“Es por eso que sostenemos que tenemos que evitar la competencia sin criterios entre localidades por los desarrollos porque eso lleva a la flexibilización de las exigencias. Y para eso estamos trabajando en la generación de una política de suelos con instrumentos para que las radicaciones no se definan sólo por las condiciones del mercado”, comenta.
Parques Industriales
A Kingsland no se lo veo muy cómodo con las líneas de trabajo que le asignan un perfil a cada localidad de un entramado metropolitano, por ejemplo las ciudades dormitorio.
“La mixtura del uso de los suelos es vital”, sostiene y por eso no se opone a que muchas localidades caracterizadas por ser jardines se larguen a desarrollar áreas fabriles. “Combinar residencias con zonas industriales conviene, por ejemplo para generar densidad que haga factible la prestación de servicios, por ejemplo de transporte. Y también contribuye a evitar el colapso de los ingresos a Rosario si la gente que vive afuera sólo trabaja en la ciudad”, explica el director del Ecom.
No obstante, también llama a mejorar la coordinación entre municipios. “No tiene mucho sentido que cada localidad tenga su parque industrial. Al jefe comunal le gusta poder mostrar su parque industrial, pero hay riesgos de generar grandes espacios vacíos que hasta le terminen jugando en contra a las pocas fábricas que allí se instalen. Como en el caso de las viviendas, la densidad es la clave”, advierte.
Por eso, propone buscar formas mixtas como parques industriales compartidos por comunas limítrofes, que pese a estar radicados en una localidad, tengan la administración conjunta y repartan los ingresos fiscales.
“Me parece que es importante y crucial la planificación y la inversión pública para lograr un desarrollo sustentable de la región. Pero cada distrito es autónomo. Y nosotros sólo en lo ambiental tenemos alguna posibilidad de opinión. Pero sí queremos contribuir a generar conciencia sobre el tema”, finaliza la entrevista.
